Parselasyon Nedir ve Neden Hayatidir?

Parselasyon, en basit tanımıyla, imar planı bulunan bölgelerdeki ham arazilerin (tarla, arsa vb.) imar planı kararlarına uygun olarak düzenlenerek yapılaşmaya elverişli, düzenli imar parsellerine ayrılması işlemidir. Bu süreç, genellikle 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesi'ne dayandığı için halk arasında "18. Madde Uygulaması" veya "Arazi ve Arsa Düzenlemesi" olarak da bilinir.

Bu işlemin temel amacı şunlardır:

• Düzenli Kentleşme: Çarpık yapılaşmayı önleyerek planlı ve düzenli şehirler oluşturmak.
• Altyapı Alanları Yaratmak: Parsellerin içinde veya arasında kamu hizmetleri için gerekli olan yol, yeşil alan, park, okul, cami, sağlık ocağı gibi alanları oluşturmak.
• İnşaata Uygunluk: Her parselin yola cephesinin olmasını sağlayarak inşaat yapılabilir hale getirmek.
• Mülkiyet Sorunlarını Çözmek: Hisseli, düzensiz ve girintili-çıkıntılı parselleri birleştirip yeniden dağıtarak müstakil ve kullanışlı parseller yaratmak.

Bu süreç sırasında kamu hizmet alanlarını oluşturmak için parsel sahiplerinden Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) adı altında, kanunen belirlenmiş oranlarda kesinti yapılır.

Parselasyon İşlemi İçin Gerekli Belgeler

Parselasyon planının hazırlanması ve onayı için karmaşık ve teknik bir süreç yürütülür. Bu sürecin başlangıcında Harita Mühendislik Ofisimize teslim etmeniz gereken temel belgeler şunlardır:

• Tapu Senetleri: Uygulama alanına giren tüm taşınmazlara ait tapu belgeleri.
• Kadastro Paftaları ve Parsel Köşe Noktaları: Mevcut arazinin kadastral durumunu gösteren güncel pafta örnekleri ve koordinat bilgileri.
• İmar Planı ve Plan Notları: Parselasyonun yapılacağı bölgeye ait, belediye tarafından onaylanmış 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı.
• İmar Durum Belgesi: İlgili belediyeden alınacak, parselin yapılaşma koşullarını (TAKS, KAKS, çekme mesafeleri vb.) gösteren resmi belge.
• Maliklerin Kimlik Bilgileri: Tüm mülk sahiplerinin kimlik fotokopileri veya vekil aracılığıyla işlem yapılıyorsa noter onaylı vekaletname.

İş Akışı: Parselasyon Planı Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?

Parselasyon, hassasiyet ve uzmanlık gerektiren çok adımlı bir projedir. Profesyonel ekibimizle yürüttüğümüz iş akışı genel olarak şu adımları içerir:

1. Ön Hazırlık ve Veri Toplama: Gerekli tüm belgeler toplanır. Arazinin mevcut durumu (halihazır haritası), kadastral yapısı ve imar planı verileri bir araya getirilir.
2. Parselasyon Planının Tasarımı: Harita Mühendislerimiz, özel yazılımlar kullanarak imar planına uygun şekilde yeni ada ve parselleri tasarlar. DOP kesintileri hesaplanır, her mal sahibine düşecek yeni imar parselleri belirlenir (dağıtım cetvelleri oluşturulur).
3. Belediye Encümen Onayı ve Askı Süreci: Hazırlanan parselasyon dosyası (plan, teknik rapor, dağıtım cetvelleri) ilgili Belediye Encümeni'ne sunulur. Encümen tarafından onaylandıktan sonra plan, bir ay süreyle belediyede askıya çıkarılır. Mülk sahipleri bu süreçte planı inceleyerek itirazda bulunabilirler.
4. Askı Sonrası Kesinleşme: Askı süresi sonunda herhangi bir itiraz olmazsa veya yapılan itirazlar reddedilirse parselasyon planı kesinleşir.
5. Kadastro Müdürlüğü Kontrolü: Kesinleşen dosya, teknik kontrol ve tescil için ilgili Kadastro Müdürlüğü'ne gönderilir. Kadastro, planın teknik standartlara uygunluğunu denetler ve onaylar.
6. Tapu Müdürlüğüne Tescil: Kadastro onayının ardından dosya, Tapu Müdürlüğü'ne iletilir. Tapu Müdürlüğü, eski parsellerin tapu kayıtlarını kapatır ve mal sahipleri adına yeni oluşturulan imar parsellerinin tapularını düzenleyerek tescil işlemini tamamlar.
7. Yeni Tapuların Teslimi: Tescil işlemi tamamlandıktan sonra mülk sahiplerine yeni, müstakil ve inşaata hazır parsellerinin tapuları teslim edilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İfraz (Ayırma) ile Parselasyon Arasındaki Fark Nedir?

İfraz, tek bir imar parselinin birden fazla parçaya bölünmesi işlemidir ve malikin talebiyle yapılır. Parselasyon ise bir bölgedeki birden çok parseli kapsayan, kamu yararı gözeten ve belediye tarafından resen (kendiliğinden) yapılan çok daha kapsamlı bir imar uygulamasıdır.

DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) Kesintisi Nedir?

DOP, parselasyon yapılan alandaki yol, park gibi kamu hizmet alanlarını oluşturmak için parselinizin yüzölçümünden karşılıksız olarak yapılan kesintidir. Yasal olarak bu oran, düzenlemeye giren arazinin %45'ini geçemez.

Parselasyon Süreci Ne Kadar Sürer?

Süreç; uygulama alanının büyüklüğüne, parsel ve malik sayısına, belediye ve kadastro müdürlüklerinin iş yoğunluğuna ve askı sürecindeki olası itirazlara bağlı olarak değişir. Genellikle 6 aydan başlayıp 1-2 yıla kadar uzayabilen bir süreçtir.